每批次新盘公示，一房一万都会发布 「倒挂参考」 ，有的新盘倒挂超过40%，也有不少新盘倒挂只有10%甚至更低

很多人好奇，倒挂是怎么算出来的？难道是简单的根据新盘周边的二手次新市场价来计算吗？

有人怀疑，实际并没有这么高的倒挂，二手房价格虚高，倒挂是个伪命题！

(资料图)

还有人默不作声，用倒挂高低给自己心仪的项目做好了优先级排序

其实关于「倒挂」的争议一直都有，追求高倒挂的脚步也一直没有停下，到底要怎么看到倒挂？

今天这篇文章就跟大家来聊聊：

1、倒挂是怎么计算出来的？

2、一二手倒挂真的存在吗？

3、除了倒挂，还应该关注什么？

1、

倒挂是怎么计算出来的？

倒挂的计算公式，大家都已经很熟悉了：

倒挂=二手房价格/新盘均价*100%

但明明是同样的公式，大家计算出来的结果却不尽相同，问题就出在了“二手房价格”上

是取周边 二手房的价格 ，还是二手房次新的价格？

是取二手房次新的市场价，还是 该小区的最高成交价 ？

其实都不对

取周边二手房的价格，很多项目的倒挂就“ 低估 ”了，例如3批次的古美华府，周边老公房挂牌价6-7万/㎡，倒挂甚至变成了正挂

取周边二手次新的最高成交价，很多项目的高挂就“ 狂飙 ”了，例如当年16.5万/㎡开盘的翠湖天地5期，当时小区最高成交单价超过35万/㎡，倒挂直接超过100%

即使取较为合理的周边二手房小区市场价，也存在难以统一的 产品差异、区位差异、房龄差异甚至学区差异 ，结果也很难客观

说了这么多，到底要用什么价格来对标新盘均价计算倒挂呢？

新盘同质二手房还原价

简单来说，就是计算与新盘同等品质、区位条件之下的二手房价格，当然，这是有难度的，需要在大量的二手房数据中，找到产品、区位、房龄等等因素差异对于房价的影响系数

一房一万经过 收集数据、建立模型、模型评估和模型预测 ，通过回归系数的值确定8个对房价影响最大的因素以及影响值

1. 物业费每上升1元，价格上涨1.8%

2. 竣工年代每新1年，价格上涨1.3%

3. 容积率每增加1，价格下跌1%

4. 绿化率每上升1%，价格上涨0.44%

5. 板块得分每上升1，价格上涨0.48%

6. 有地铁相比没地铁，价格上涨5.7%

7. 车位比每上升0.1，价格上涨0.6%

8. 学区每上升1个梯队，价格上涨2.1%

模型建立、校验的过程放在这里，供大家研讨：

计算过程及结果可行性分析

利用建立好的模型回归系数，我们计算新房周边 1.5公里范围内2005年以后竣工的二手楼盘与 新房之间的竣工年代差、物业费差、容积率差、绿化率差、板块得分差、是否1公里范围内有地铁差、车位比差、学区梯队差8个变量，对二手房价格进行还原成 新房同品质价格 ，并最终计算新房倒挂率

完整数据可点击图片查看原文

2、

一二手倒挂真的存在吗？

去年年底，在上海新盘供应到达最高峰的时候，有一种论调在购房群里流传： 一二手倒挂在消失，买到就赚的时代过去了

随即再晒出整理自网络的“上海开启分销新盘统计表”，恰逢二手房市场萎靡不振价格波动，可信度似乎又增加了几分

一房一万要说的是： 倒挂没变，变的是市场和购房者

先来说市场：

市场强势带来新盘强势，市场弱势带来新盘分化

强势期不用解释，无论是新房还是二手房，都是卖方市场，购房热情空前强烈，而对于承接市场大部分购买力的二手房市场来讲，打新的赚钱效应被放大，姿态也逐渐傲娇起来

重点来说说 市场弱势期

去年年底可以说是上海楼市20多年来的一个“奇点”： 新房供应量新高碰上二手房市场萎靡

6个月时间7批次新盘供应，在最后两个月更是供应了约3万套新盘，供求平衡被打破，购房者开始有挑选的空间，新盘热度开始分化，马太效应初显，而弱势新盘在业绩压力之下，选择分销加快回款，在上海楼市其实屡见不鲜

再加上二手房成交量下跌带动价格波动，一时间 二手房价格的“公信力” 受到挑战，倒挂自然成为第一个“牺牲品”

再来说购房者，倒挂概念又来已久，打新已经从追求倒挂变为追求更高的倒挂，所以不是倒挂消失了，而是大家的眼界变高了

不是倒挂不存在了，是市场对倒挂的敏感度降低了

3、

除了倒挂，还应该关注什么？

最近一年市场波动比较大，市场上的风向也非常魔幻，前两个月可能还是行业要崩盘前夕，过两个月就变成了抄底的最好时机，上一秒还是空军，下一秒就加入多军，反复横跳对于买房置业来讲，显然是过于儿戏

打新不是炒股！而是真正的价值投资 ，置换的最终目的是为了持有更好的标的，而不是单纯为了红包效应

当然，在上海楼市，更好的产品往往都自带大额红包

总有比倒挂更值得我们关心的：

时机、地段、产品、价格

一房一万在直播中反复提到的买房四部曲，跟倒挂强相关的价格其实是排在最后的

时机： 从当下回看过往的上海楼市，绝大部分时候都是买房的好时机，没有绝对的顶底，真正的绝佳窗口期也非常人可以把握

地段： 经常有粉丝在直播间提问，古美和徐汇滨江怎么选？我们的回答很简单，在满足需求的前提下，选徐汇滨江无疑，这就是地段价值的体现

产品： 这一点大家体会最明显的应该就是上海楼市4种产品的差别：次新商品房、早期商品房、老公房、动迁房，TA们之间的产品力差别是巨大的，对当下的新房来讲， 社区景观、物业、层高、得房率、容积率等等都是产品力拉开差距的主要因素

以上三点都是比价格更值得关心的因素

当然，在4步曲之外， 自住需求 也很重要，甚至可以说是上海置业的定海神针，也是为数不多可以经受市场、时间考验的“真金”

总结

关注倒挂成为购房者的本能反应，这其实无可厚非，而且未来两年内，倒挂依然会是打新的主旋律

因为倒挂的本质是稀缺地段和稀缺供应！

今年的新盘供应量相较于去年会有一定收紧，而2023年上海供地计划中市中心、热门区域的供地在增加！

当然，除了倒挂，更优的资产配置和自住需求值得大家更多关注！

即使没有倒挂，依然可以坚定选择！